El derecho de enervación del inquilino es una de las cuestiones que más interés despierta en los foros sobre el alquiler. La Enervación de la Acción de Desahucio es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto, si abona todas las rentas.

El plazo para realizar el pago, concedido a tal efecto por el Secretario Judicial, es de diez días, tras la admisión de la demanda de desahucio. En caso de que se enerve la acción dentro del plazo, se da por terminado el juicio de desahucio, con imposición de costas al arrendatario, salvo causa imputable al acreedor.

¿En qué casos el inquilino puede ejercer el derecho de enervación y cuándo no?

La respuesta está recogido la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio), vigente desde el 6 de junio de 2013. El texto es claro: la enervación concurre si el deudor paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Ese derecho a enervar, sin embargo, no es de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior. Con dos salvedades:

  • Que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
  • Que el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, con treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Indicar que la enervación del desahucio es un derecho excepcional y por tanto el arrendatario sólo podrá usar del mismo una sólo vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Se recomienda al arrendador reclamar el pago por cualquier medio fehaciente, es decir, que quede constancia de la fecha de envío, de la fecha de recepción y del contenido. Esto es burofax con certificación de texto, burotex, e-mail con certificación electrónica o Notarial.

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