El tiempo que debe de pasar desde el impago para empezar el procedimiento de desahucio, así como las características de dicho proceso son las mayores dudas de los arrendadores que alquilan sus viviendas por primera vez.

Para iniciar el proceso, hay que saber si nos enfrentamos a un retraso en el pago de las rentas o un impago. Si el arrendatario paga todos los meses después de la fecha pactada, por ejemplo, del 1 al 7 de cada mes, suele entenderse que es un retraso en el pago de las rentas y no es aconsejable presentar la demanda.

Sólo cuando ha transcurrido el primer mes de impago, se recomienda iniciar el procedimiento. Por ejemplo, si la renta se debe pagar del 1 al 7 de octubre, se puede presentar la demanda el 1 de noviembre. El arrendador debe de haber intentado cobrar la renta pendiente de forma amistosa durante dicho mes. Además, de acuerdo con la experiencia que se tiene en ARRENTA, la posibilidad de pago o de entrega de llaves es superior cuanto antes se inicie la vía judicial o arbitral.

Así es el Procedimiento Judicial de Desahucio

En el caso de un Procedimiento Judicial, los pasos habituales son:

1. Presentación de la Demanda de Desahucio, con acumulación de reclamación de la deuda, ante el Juzgado de 1ª Instancia del partido judicial correspondiente a la finca arrendada.

2. El Juzgado admite a trámite la demanda y emplaza al arrendatario.

3. En la misma notificación (Decreto del Juzgado) el Letrado de la Administración de Justicia señala fecha de juicio y del lanzamiento.

4. Si el arrendatario no se persona (no se opone) en el plazo de diez días desde que le notifican el Requerimiento (ocurre en un 80 % de los casos) no se celebra el juicio verbal y se mantiene la fecha de lanzamiento fijada. Puede darse el caso de que la fecha de lanzamiento fijada por el Juez sea, incluso, anterior a la fecha de Juicio, a sabiendas de que el 80 % de los arrendatarios no se opone.

5. Si el demandado arrendatario se persona y se opone, se celebra el juicio y se lanza con la misma fecha o nueva fecha de lanzamiento.

6. En el Requerimiento del Juzgado (Decreto), el Letrado de la Administración de Justicia debe indicar si el arrendatario tiene derecho o no a enervar el desahucio, es decir, que el pago de las rentas debidas le permitan permanecer en la vivienda.

 

Los plazos medios para conseguir el lanzamiento son de siete meses, aunque que no hay uniformidad y hay Juzgados que lo consiguen en dos o tres meses y otros donde se disparan a más de quince meses. Ninguno de los extremos es lo corriente, por lo que hay que hablar de entre seis y nueve meses. Respecto al precio hay que tener presente los costes de abogado y procurador, y depende de la renta anual. Por ejemplo, para una renta anual de 8.000 euros, el procurador son unos 400 euros y el abogado unos 900.

La claves de la Vía Arbitral de Desahucio

En caso de recurrir a la Vía del Arbitraje, depende de la Cortes de Arbitraje elegida. En este caso pondremos el ejemplo de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE). Los pasos son:

1. Presentación de la Demanda de Arbitraje ante la Asociación Europea de Arbitraje

2. Conforme lo pactado por las partes en el Convenio/Cláusula Arbitral, se da traslado a la parte demandada de la demanda y se le informa si tiene derecho o no a enervar la acción de desahucio.

3. La Corte designa un árbitro de entre los expertos en arrendamientos urbanos que constan en sus listas.

4. Se practica prueba.

5. Se dicta Laudo, que equivale a una sentencia firme en un plazo aproximado de cuarenta días desde que se inició la demanda. En este momento la mayoría de inquilinos decide abandonar el inmueble.

6.  Se debe instar la ejecución judicial del Laudo ante el juez del lugar del Arbitraje (que debe ser el del lugar de situación de la finca).

7.  El juzgado fija fecha de lanzamiento.

El tiempo medio para conseguir el laudo es de 40 días y para obtener el lanzamiento vía ejecución judicial de otros cuatro meses más. En este caso, los tiempos son más uniformes, si bien hemos de destacar que en Madrid capital hay un Juzgado con competencias exclusivas de arbitraje, el Juzgado de 1ª Instancia 101 que ejecuta los laudos de forma más rápida y eficaz, logrando que el lanzamiento se efectúe en tres meses desde que se insta la ejecución judicial. Sería interesante que otras capitales copiasen esta fórmula de Madrid. El coste es sensiblemente más bajo que en la Vía Judicial.

 

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